Почему плитка на полу в квартирах Дубая трескается, бухтит и вспучивается

Начните отсюда: три неисправности, которые выглядят как одна

В квартире в Дубае плитка, отзывающаяся гулко при простукивании, плитка, расколотая по идеально прямой линии, и две плитки, вставшие домиком, — это три разные неисправности. У них три разные причины, три разные степени срочности и три разных плательщика.

Выключите верхний свет и дайте дневному свету лечь на пол от окна вдоль поверхности. Кромка, поднявшаяся на миллиметр, отбрасывает тень, которую вертикальный свет скрывает полностью. Потом простучите.

• Бухтит, но выглядит идеально. Ровная, целая, затирка не нарушена, а при постукивании слышен барабанный гул вместо щелчка. Плитка отслоилась, и под ней пустота.
• Треснула. Диагноз — в траектории трещины. Трещина, идущая идеально прямо через несколько плиток и швы между ними, повторяет основание. Одиночная трещина, никуда не уходящая, — это пустота или удар.
• Поднялись домиком по шву. Иногда с хлопком, от которого просыпается вся квартира. Это вспучивание: полу не хватило места, и он ушёл вверх.

Срочность обратна внешнему виду: на вспучившуюся пару не наступайте уже сегодня, но объём работы решает площадь бухтящих плиток, а прямая трещина говорит, что дело никогда не было в плитке.

Простукивание монетой, сделанное правильно

Инструмент — монета, поставленная на ребро, или костяшка пальца, если не хотите рисковать царапиной. Ведите её по сетке швов плитка за плиткой, рядами, а не наугад, и пройдите всю комнату, а не только ту плитку, с которой начался спор.

Плотно приклеенная плитка даёт короткий глухой щелчок. Отслоившаяся — протяжный гулкий звук, который разносится по комнате; спутать их невозможно, если услышали оба. Наклейте на каждую бухтящую плитку малярный скотч со слабым клеем, затем сфотографируйте комнату от двери. Находка — это карта, а не отдельная плитка.

Картина важнее количества

Одна бухтящая плитка в здоровом полу — история локальная: недотянутая полоса шпателя или плитка, посаженная на клей, который уже подсох плёнкой. Это работа на одну плитку.

Бухтящая полоса вдоль стены, вокруг порога или по целому полю указывает на то, как пол укладывали. Каждая плитка в этом поле уложена одинаково, поэтому ждите, что при следующем обследовании карта вырастет.

Две вещи, которых делать не нужно

Не затирайте заново бухтящую плитку. Затирка сидит в зазоре 2–3 мм между кромками плиток, а пустота находится под ними, куда свежая затирка не доходит. Пол после этого звучит точно так же, а полезный диагностический звук похоронен на год.

Не вставайте и не опирайтесь коленом на вспучившуюся пару. Плитка, оторванная от постели по одной кромке, — это балка, опёртая только с одного конца, а у керамогранита нет запаса на прогиб. Он лопается под ногой.

Почему теряется сцепление: что оказалось под плиткой

Плитка почти никогда не виновата. Отказывает слой между плиткой и стяжкой, и главная причина одна: плиточного клея под ней изначально было слишком мало.

Клей должен ложиться сплошной постелью и раскладываться зубчатым шпателем так, чтобы гребёнки сминались в непрерывный контакт. При сжатых сроках вместо этого делают точечную укладку, «на пять точек»: четыре нашлёпки по углам и одна в середине. Плитка ложится ровно, пол выглядит законченным, а заметно больше половины её тыльной стороны опирается на воздух.

BS 5385-3, британский свод правил по внутренней облицовке полов, на который ссылаются многие спецификации в ОАЭ, недвусмыслен: напольную плитку укладывают на сплошную постель, а пустоты устраняют настолько, насколько это возможно. Производители клеёв переводят это в рабочую цифру — как правило, около 95% контакта на полах — и добавляют, что крупной плитке клей наносят ещё и на тыльную сторону. Крупный формат — это ровно то, что укладывают на здешнем рынке, а у керамогранитной плиты 600 на 1200 мм неподпёртый участок настолько велик, что пустота перестаёт быть звуком и становится шарниром.

Ещё три причины меняют ремонт, а не диагноз: стяжка, продолжающая давать усадку спустя месяцы после заливки; тонкая стяжка, прогибающаяся под ногой; и влага, дошедшая до пустоты, — цементный клей, который остаётся мокрым, теряет прочность. Именно на последней вопрос о том, кто платит после протечки, перестаёт быть отвлечённым.

Здание, которое продолжает двигаться под рано закреплённой отделкой, выдаёт это и в других местах: те же башни дают двери, которые заедают и задевают коробку, когда коробки выходят из прямого угла.

Дубайский фактор: одна комната, две температуры

Всё описанное выше случается везде, где плитку кладут плохо. Специфика здешних квартир — в том, что потом нагружает пол.

Возьмите гостиную с панорамным остеклением во всю высоту по одной стороне. С позднего утра солнце прогревает полосу плитки шириной метр-два вдоль стекла, а остальная комната остаётся под сплит-системой, которая держит воздух около заданных 24°C. Одна часть сплошного плиточного поля расширяется, соседняя — нет.

Плитка упирается в плитку. Если движению есть куда уйти, оно поглощается. Если пол зажат — затёрт наглухо до стен, прижат плинтусом, уложен без разрывов от порога балкона до дальней стены, — напряжение разряжается в самом слабом месте. Там, где сцепление хорошее, самое слабое место — тело плитки, и получается трещина. Там, где сцепления нет, поле поднимается.

Где это проявляется раньше всего

Пороги балконов, где ничем не затенённая наружная плита встречается с внутренним полом под кондиционированием, а плитку пустили через порог как одно целое. Освещённая солнцем полоса вдоль остекления. Дверные проёмы, где узкая перемычка облицовки принимает движение сразу двух полей.

Почему это вылезает в конце сезона

Всё лето, примерно с марта по октябрь, пол повторяет один и тот же цикл ежедневно: нагрев к середине дня, остывание за ночь. Каждый цикл мал, а повреждение накапливается — поэтому плитка редко вспучивается в самый жаркий июльский день. Она вспучивается, когда целый сезон таких циклов сдвинул поле, по доле миллиметра за раз, в положение, из которого оно уже не вернётся. Начало сентября — это момент, когда пол, копивший напряжение всё лето, наконец сдаёт.

Есть ли вашему полу куда двигаться?

Плиточный пол не должен доходить до стен и закреплённых предметов, оставляя по периметру сжимаемый деформационный шов, который прячется под плинтусом. Этот зазор — не допуск на рез. Это единственный запас, который есть у пола.

Посмотрите в углу, где плитка встречается с плинтусом. Видимая затирка или жёсткий раствор в этой линии означают, что шов не работает; плинтус, посаженный прямо на плитку на цемент, означает то же самое. Просуньте за него жёсткую карту: она должна войти в мягкий герметик или в пустоту, а не упереться в жёсткое.

Большим полям нужны и промежуточные швы: намеренная мягкая линия, прорезанная поперёк облицовки, а не только по её краям. Рекомендации производителей по деформационным швам не допускают разночтений: компенсация подвижек необходима во всех случаях облицовки полов, потому что она не даёт материалам трескаться и вспучиваться, а сами швы предлагают делать примерно через каждые 6 м в любом направлении.

Как читать трещину

Треснувшая плитка выглядит как разбитая, а разбитая — как след от чего-то уроненного. Проведите пальцем вдоль трещины по всей длине, прежде чем принять эту версию.

• Прямая и непрерывная, пересекающая несколько плиток и швы между ними. Она идёт за трещиной в стяжке или в плите перекрытия. Замените плитку сверху — и новая расколется по той же линии в течение года.
• Одна плитка, трещины расходятся из точки, иногда со сколом в центре. Удар — и при аренде это единственная трещина, которая однозначно на жильце.
• Треснувшие кромки и углы или крошащаяся затирка у порога. Сжатие: та же история со вспучиванием, пойманная рано.

Кто платит: застройщик, арендодатель или вы

К одной и той же треснувшей плитке могут применяться три разных режима, и какой именно — зависит от возраста здания и от того, владеете ли вы квартирой.

Внутри срока ответственности застройщика

Закон Дубая о совместно принадлежащей недвижимости даёт собственнику два гарантийных срока: 10 лет с даты сертификата о завершении строительства — на дефекты конструктивных частей объекта, и один год с даты передачи квартиры — на ремонт или замену дефектных установок. Оба записаны в статье 40 Закона № 6 от 2019 года.

К какому из двух сроков относится отслоившийся пол, нигде не написано. Годовой срок сформулирован вокруг дефектных установок, десятилетний — вокруг конструктивных частей, поэтому отказ отделки становится предметом спора, а не чтения по букве. Обычно вопрос решает договорный срок ответственности за дефекты в вашем договоре купли-продажи, так что прочитайте сначала этот пункт, а не статью закона. В любом случае карте простукивания место в списке замечаний при приёмке: дефект, зафиксированный письменно, пока здание новое, — это совсем другой разговор, чем тот же дефект, поднятый на третьем году.

Если вы арендуете

Аренда меняет то, к кому идти с вопросом, а не то, от чего зависит ответ. Закон Дубая об аренде оставляет за арендодателем обслуживание и устранение дефектов, которые мешают пользоваться квартирой. Он же позволяет договору переопределить это правило, поэтому пункт об обслуживании в вашем договоре, зарегистрированном в Ejari (в Абу-Даби — Tawtheeq), важнее всего, что вы читали о позиции по умолчанию.

Плитка, отслоившаяся потому, что её никогда толком не посадили на клей, — это дефект, и разрушаться она начала до вашего въезда, звучала она при этом или нет. Плитка, треснувшая от упавшей чугунной сковороды, — это повреждение, и оно ваше. Та же граница потом решает удержания из депозита, и поэтому зафиксированное состояние квартиры при въезде сильнее любого спора в последний день.

После истечения срока, если вы собственник

Вне гарантийного года застройщика и вне аренды пол ваш — что как минимум означает, что спецификацию задаёте вы, а не принимаете то, что пришлёт очередь на устранение дефектов. Если трещина выглядит конструктивной или облицовка уходит дальше в коридор, звоните управляющей компании здания раньше, чем своему подрядчику. Это та самая регулируемая RERA компания, которой закон о совместно принадлежащей недвижимости поручает общее имущество, и работает она через свою службу эксплуатации (FM). Тот же закон в 2019 году упразднил ассоциации собственников как юридические лица, а пришедший им на смену комитет собственников консультирует, а не заказывает работы.

Из чего на самом деле состоит ремонт

Вариантов четыре, и они не взаимозаменяемы. Какой из них применим, решает карта, составленная монетой.

Инъектирование — для одиночной бухтящей плитки

Плитку, которая лежит ровно, не повреждена и бухтит сама по себе, часто можно приклеить обратно, не снимая. Специалист сверлит небольшое отверстие через шов у кромки плитки, закачивает в пустоту низковязкую смолу, затем восстанавливает шов. Один день, без укрытой плёнкой квартиры.

Инъектирование заполнит не всякую пустоту и не восстановит то покрытие клеем, которого изначально не было. Оно стабилизирует одну плитку. Применённое к плитке, бухтящей больше чем наполовину, или к целому полю таких плиток, это силы, потраченные на пол, который всё равно придётся снимать.

Снять и переложить — для треснувшей или вспучившейся плитки

Плитку придётся вынимать, и это уже работа подрядчика, а не занятие на выходные. Затирку прорезают, плитку разбивают от середины, чтобы соседние уцелели, старую постель счищают до прочного основания и кладут свежий сплошной слой клея.

Сложность не в работе. Сложность в плитке. При передаче квартиры вместе с ней должен передаваться запас плитки из исходной партии, и та коробка в кладовке стоит больше, чем кажется: у керамогранита оттенок и калибр гуляют от партии к партии, поэтому более поздняя замена читается как заплатка. Если коллекцию сняли с производства — а за несколько лет это происходит со многими, — выбор сужается до намеренного контраста, донорской плитки из-под встроенного шкафа или переукладки всей комнаты.

Прорезать шов, который никто не оставил

Если диагноз — сжатие, то заменить поднявшееся значит сделать половину ремонта. Шов надо создать: вырезать линию плитки, раскрыть периметр за плинтусом, заполнить зазор эластичным герметиком или готовым профилем вместо затирки. Положите плитку обратно без этого — и пол вспучится снова.

Когда пора перестать чинить

Латание в какой-то момент становится дорогим вариантом. Пороги такие: бухтящие плитки складываются в связное поле, а не разбросаны поодиночке; карта выросла между двумя обследованиями; треснуло основание; подходящей плитки больше не существует. За этими порогами честный ответ — демонтаж и переукладка с заранее заложенными швами.

Для всего, что крупнее одной плитки, попросите специалиста по ремонту плитки обследовать пол и составить карту до согласования объёма работ. Разницу между четырьмя плитками и целой комнатой решает обследование.

Остановитесь, пока не стало хуже

Вызывайте специалиста, как только плитка вспучилась: поле находится под нагрузкой, и неаккуратный рез высвобождает эту нагрузку непредсказуемо. Вызывайте, когда трещина пересекает несколько плиток, когда бухтящие плитки занимают связную площадь или когда пол находится в мокрой зоне. А если здание ещё внутри гарантийного года, первый звонок — застройщику или в службу эксплуатации, а не подрядчику за свой счёт.

Никогда не снимайте плитку в ванной или на балконе, чтобы посмотреть, что под ней. Там обычно лежит гидроизоляционная мембрана, и зубило сквозь неё превращает проблему с плиткой в протечку к соседям снизу.

Частые вопросы

Всегда ли бухтящая плитка означает дефект?

Нет. Несколько разрозненных бухтящих плиток — обычное дело в массовом строительстве, и многие из них больше никогда не сдвинутся. О настоящем дефекте говорит картина: связная полоса, плитки, сгруппированные вдоль стены или порога, либо количество, которое растёт от обследования к обследованию. Составьте карту, сфотографируйте её и перепроверьте через несколько месяцев.

Можно ли заменить только треснувшую плитку и не трогать остальное?

Только если трещина остановилась на этой плитке. Трещина, идущая напрямую через несколько плиток и швы между ними, повторяет основание, и свежая плитка, уложенная поверх движущейся трещины, расколется по той же линии. Сначала разберитесь с основанием, потом меняйте плитку.

Плитка ночью поднялась с громким хлопком. Здание опасно?

Почти наверняка нет. Вспучивание — это отказ плиточной отделки, вызванный сжатием без деформационного шва, который снял бы напряжение, и о несущих конструкциях здания оно не говорит ничего. Не пускайте людей на поднявшийся участок, сфотографируйте его нетронутым и сообщите о нём письменно, если квартира ещё в гарантийном году.

Нужно ли хранить запасную плитку, оставшуюся после передачи квартиры?

Да, и храните её там, где её никто не выбросит. Оттенок и калибр керамогранита различаются от партии к партии, поэтому купленная позже плитка редко совпадает, стоит дневному свету лечь на пол. Одна коробка из исходной партии — это разница между незаметным ремонтом и видимой заплаткой.

Заказ ремонта плитки на Everlook

Бухтящая плитка не стоит на месте. Одна оставленная ещё на одно лето плитка становится треснувшей, потом — поднявшейся парой, а работа, начинавшаяся с одной плитки, заканчивается переложенной комнатой в коллекции, которую уже никто не подберёт. Everlook связывает вас с лицензированными подрядчиками по ремонту плитки в ОАЭ: проверенные документы, прозрачные сметы и отзывы реальных клиентов из Дубая.

Найдите своего мастера на Everlook

Опишите задачу один раз и получите предложения от проверенных подрядчиков ОАЭ. Бесплатно, без обязательств.