Какие внутренние стены можно снести в квартире или вилле в Дубае и кто должен это согласовать

Какие стены закон считает частью вашей квартиры

В дубайской башне сначала нужно выяснить, чья это стена, и только потом — что она несёт. Закон № 6 от 2019 года, который регулирует здания в совместной собственности, включает в состав вашей квартиры ненесущие внутренние стены, если генплан здания не говорит иного. Несущие стены, колонны, плиты перекрытий и фасад перечислены как общее имущество, принадлежащее всем собственникам вместе.

Ещё два положения того же закона касаются именно этой стены. Стена между вашей квартирой и соседней принадлежит обоим собственникам и считается общим имуществом, даже если не несёт никакой нагрузки. Кроме того, в вашу квартиру не входят инженерные сети внутри неё, которые обслуживают общее имущество или другую квартиру. Канализационный стояк, вертикальный коммуникационный канал или воздуховод, проходящий сквозь вашу перегородку на нижние этажи, переносить не вам.

Поэтому любая стена в башне попадает в одну из трёх групп: перегородка, которую вы вправе менять при наличии согласования; несущая или разделительная стена, которая принадлежит зданию; перегородка с инженерными сетями внутри, которую можно вскрывать, только когда здание решит, что делать с этими сетями. К арендатору это не относится: решает арендодатель, и этот путь описан в материале о том, что арендатор вправе изменить.

Что можно проверить со своей стороны стены

Ни одна из этих проверок не скажет, что стену можно безопасно снести. Каждая лишь подсказывает, чем стена скорее всего является и какой вопрос задать инженеру. Не сверлите, не штробите и не режьте стену или потолок, чтобы узнать больше: во многих башнях в плите над вами проходят натянутые стальные канаты, о них в следующем разделе.

• Толщина. Измерьте её у дверной коробки или на открытом торце. Тонкая стена чаще оказывается перегородкой, заметно более толстая — бетонной стеной или противопожарной преградой. Одна толщина ничего не решает: огнестойкая кладка из блоков бывает такой же толстой, как бетон.
• Звук и ощущение. Постучите костяшками пальцев на разной высоте. Гипсокартон на каркасе звучит гулко и слегка пружинит. Блочная кладка звучит плотно, с редкими глухими участками над пустотами блоков. Монолитный бетон звучит везде одинаково. Материал служит лишь подсказкой: несёт ли стена нагрузку, по нему не определить.
• Что над ней. Посмотрите вдоль линии потолка. Балка или выступ потолка вниз точно по верху стены либо колонна у одного из её концов показывают, что конструкция рядом. Ровный потолок, который проходит над стеной без перепада, похож на случай с перегородкой, хотя подвесной потолок может скрывать то, что над ним.
• Повторяется ли она. В башне сравните планировки застройщика для этажей выше и ниже. Стена, которая стоит на одном и том же месте на каждом этаже, особенно у лифтов или лестниц, может быть частью ядра жёсткости или диафрагмой жёсткости: эти элементы удерживают здание от ветровой нагрузки.
• Что внутри. Ревизионный люк, зашитый коробом участок или шум воды, когда сосед открывает кран, говорят о коммуникациях в стене или рядом с ней.
• Где она стоит. Стена на границе между вашей квартирой и соседней или между квартирой и коридором — разделительная, поэтому принадлежит зданию, из чего бы она ни была сделана.

Запишите, что удалось выяснить, и сделайте фотографии. Эти записи станут заданием для первого визита инженера.

Почему в башнях даже крепёж — вопрос к инженеру

Многие жилые башни в Дубае построены как железобетонный каркас с тонкими безбалочными плитами перекрытий, а ветровую нагрузку берут на себя стены ядра вокруг лифтов и лестниц. Инженеры Bayz101, жилой башни в Business Bay, описывают её типовые перекрытия как безбалочные плиты с последующим натяжением арматуры: стальные канаты держат плиту в сжатом состоянии, и благодаря этому она остаётся тонкой.

Для сноса стены отсюда следуют два вывода. Перегородка, которую вы хотите убрать, может оказаться той самой стеной, на которую ничего не опирается, потому что плита перекрывает пролёт от колонны до колонны. Зато в той же плите проходят канаты под большим натяжением, и дрель или пила, задевшая один из них, может повредить перекрытие и резко высвободить это натяжение. Перед сверлением или резкой подрядчики находят канаты георадаром, а Post-Tensioning Institute выпускает отдельное руководство (DC80.2) о расчётах, которые нужны, прежде чем делать проём в такой плите.

Так что плита важна, даже если стена — обычная перегородка из блоков. Крепёж для нового гипсокартонного короба, штроба под перенесённые розетки, анкеры стального каркаса — всё это уходит в плиту, и места для них отмечает инженер.

Виллы: участок ваш, но вопрос о конструкции остаётся открытым

В отдельно стоящей вилле нет общих стояков и разделительных стен, однако застройщик комьюнити по-прежнему участвует в согласовании, и конструкцию по-прежнему оценивает инженер.

Виллы различаются сильнее, чем башни. Во многих из них стоит бетонный каркас из колонн и балок с блочным заполнением, и внутренняя блочная стена может не нести ничего, кроме собственного веса. В других на стену напрямую опирается плита второго этажа, лестница или балка кровли, и изнутри комнаты оба варианта выглядят одинаково. Быстрее всего это показывают исходные конструктивные чертежи, которые хранятся у застройщика или проектировщика виллы, поэтому запросите их до того, как заказывать обследование.

Кто согласует снос — в том порядке, в каком движутся документы

Ниже обычная последовательность. Набор документов на каждом этапе зависит от здания и застройщика, так что считайте эти списки минимумом.

1. Инженер-консультант осматривает стену и изучает чертежи

Начните с инженера-консультанта, до любого подрядчика. Инженер получает конструктивные чертежи у управляющей компании здания или застройщика, осматривает стену и определяет, к какой из трёх групп она относится. Если затронута конструкция, тот же офис проектирует изменение и подаёт заявку на разрешение. По Местному приказу № 3 от 1999 года, дубайскому закону о строительных работах, инженер должен иметь лицензию консультанта в эмирате, а инженер и подрядчик несут солидарную ответственность за безопасность работ.

Когда у инженера готов проект, наймите лицензированного строительного подрядчика, который работает по чертежам консультанта и зарегистрирован в том органе, которому подчиняется ваше здание.

2. Здание или застройщик комьюнити выдаёт NOC — письмо об отсутствии возражений

В башне заявление подают в управляющую компанию здания — организацию, которая по тому же закону управляет общим имуществом. Скорее всего, она запросит чертежи инженера, торговую лицензию и страховку подрядчика, описание объёма работ и залог на случай повреждения лифтов и коридоров. Вопрос с коммуникациями в стене решается здесь: управляющая компания определяет, можно ли перенести стояк или воздуховод и кто это сделает. Этот этап подробно разобран в материале о порядке согласований для собственной квартиры.

Для виллы NOC выдаёт мастер-девелопер (у Emaar заявка идёт через портал комьюнити для собственников в разделе изменений дома, Nakheel выдаёт проштампованные чертежи вместе с NOC, у которого есть срок действия). Если вилла находится в комьюнити совместной собственности, тот же закон требует, чтобы существенное изменение конструкции объекта до начала работ одобрили застройщик, Земельный департамент и уполномоченный орган.

3. Разрешение органа власти там, где юрисдикция у муниципалитета

Управляющая компания подскажет, какому органу подчиняется ваше здание. Муниципалитет Дубая (DM) отвечает за большую часть города. Его правила для конструктивных работ в существующих зданиях, Административное постановление № 109 от 2022 года, относят «изменение элементов основной конструкции здания, включая усиление, устройство подпорок или добавление других конструктивных элементов» к работам, для которых нужно разрешение через Dubai Building Permit System. Заявку подаёт инженер-консультант или подрядчик, прошедший предварительную квалификацию в муниципалитете. В неё входят чертежи на утверждение, лабораторные испытания существующего бетона и арматуры, расчёты инженера и методика работ. Выполнять работы затем должен подрядчик с той же предварительной квалификацией.

Из-за этого списка инженер и идёт первым: подрядчик не может подать заявку на такое разрешение по одному описанию стены.

4. Разрешение в свободных зонах и районах под управлением застройщиков

Trakhees отвечает за многие комьюнити Nakheel и за свободные зоны, которые регулирует. Он выдаёт разрешение на изменения после того, как его инженеры проштампуют чертежи, а после инспекции — сертификат о завершении изменений.

Dubai Development Authority отвечает за собственные зоны. Её разрешение на изменение здания относится к уже построенным зданиям, запрашивает его подрядчик, и для него нужно письмо о назначении, подписанное собственником, консультантом и подрядчиком.

Для перегородки, которую инженер признал ненесущей, пакет документов меньше: часто это NOC здания и упрощённое согласование органа власти. Тем не менее она меняет утверждённую планировку, так что не стоит считать, что ничего не требуется. Попросите консультанта письменно подтвердить, какое разрешение применяется к вашей стене в вашем здании.

5. Что бывает, если пропустить этап

Местный приказ № 3 от 1999 года позволяет муниципалитету потребовать снести незаконные работы. Если собственник не сделает этого в срок, муниципалитет может сделать это сам и выставить счёт за работы плюс административный сбор в 20%. Приказ также устанавливает штрафы, которые удваиваются при повторном нарушении, и позволяет органу отключить коммунальные услуги и отказывать в новых разрешениях. По Закону № 6 от 2019 года жилец, изменивший здание в совместной собственности без согласования, обязан устранить ущерб за свой счёт, а RERA или мастер-девелопер могут организовать ремонт и прислать счёт.

Отсутствие разрешения к тому же переходит вместе с жильём. При перепродаже планировку, которая расходится с утверждёнными чертежами, может отметить сюрвейер покупателя или оценщик банка.

Из чего состоят конструктивные работы после согласования

Порядок задаёт методика работ, подготовленная инженером. Конструктивный проём обычно делают так:

1. Обследование и сканирование. Ещё до разметки плиты сверху и снизу сканируют на канаты и арматуру, а стену проверяют на коммуникации.
2. Временные опоры. С обеих сторон стены ставят регулируемые стальные стойки, которые держат плиту или балку над ней, пока стену убирают из-под нагрузки. Они остаются на месте, пока не установлена новая опора, а если она бетонная — пока бетон не наберёт прочность.
3. Резка поэтапно. Бетон режут алмазными пилами, что ограничивает вибрацию. Блочную кладку разбирают вручную сверху вниз.
4. Новая опора. Проём перекрывает стальная или бетонная балка, которая опирается на рассчитанные инженером опоры: опорные подушки, стойки или существующие колонны. Если балка стальная, в чертежах указано, как она защищена от огня, обшивкой или покрытием, потому что открытая стальная балка при пожаре быстро теряет прочность.
5. Инспекция и завершение. Консультант проводит инспекцию до снятия стоек, а сертификат о завершении от органа власти закрывает разрешение.

Отделка идёт уже после этого: заделка пола и потолка там, где стояла стена, перенос розеток и выключателей, оштукатуривание новой балки под отделку комнаты. Это обычный ремонт жилья, и кухня, объединённая с гостиной, — частая причина всей затеи.

Что делать дальше, рассказано в материале о порядке работ при ремонте кухни.

Четыре заключения инженера и что остаётся сделать после каждого

Заключение инженера ведёт к одному из четырёх планов.

• Ненесущая перегородка без коммуникаций. Обычно её можно убрать полностью, получив NOC здания и то разрешение, которое ваш орган власти требует для изменения планировки.
• Перегородка с коммуникациями внутри. Стену можно убрать, только если здание согласится перенести или зашить в короб то, что через неё проходит. Обычный компромисс — оставить на месте короб с коммуникациями.
• Несущая стена, в которой можно сделать проём. Широкий проём с новой балкой проходит весь описанный выше путь получения разрешения. Более узкий проём или окно-раздача над столешницей сохраняет больше стены и часто обходится балкой меньшего сечения.
• Стена ядра, диафрагма жёсткости или разделительная стена. Они относятся к конструкции здания или принадлежат сразу двум собственникам, и одному собственнику стоит исходить из того, что они останутся на месте.

Новая комната или второй этаж — это уже пристройка, и у неё свой порядок согласований.

Ошибки при сносе стен накапливаются в документах. Если убрать несущую стену без разрешения, счёт придёт позже — при осмотре перед перепродажей или вместе с предписанием о восстановлении, когда комната уже отделана и работы придётся вскрывать заново. Everlook связывает вас с лицензированными подрядчиками по конструктивным работам в ОАЭ, которые работают по чертежам консультанта, с подтверждёнными документами, прозрачными сметами и отзывами реальных клиентов из Дубая.

Найдите своего мастера на Everlook

Сравните лицензированных подрядчиков в вашем районе меньше чем за минуту. Размещение заявки бесплатно, для просмотра регистрация не нужна.