أيّ الجدران الداخلية يمكنك إزالتها في منزلك في دبي، ومن عليه أن يوافق

الجدران التي يعدّها القانون جزءاً من شقتك

في أبراج دبي، يأتي سؤال ملكية الجدار قبل سؤال ما يحمله. القانون رقم 6 لسنة 2019، الذي ينظّم المباني ذات الملكية المشتركة، يُدخل الجدران الداخلية غير الإنشائية ضمن وحدتك، ما لم ينص مخطط الموقع الخاص بالمبنى على خلاف ذلك. أما الجدران الإنشائية والأعمدة والبلاطات الخرسانية للأرضيات والواجهة فمدرجة ضمن الأجزاء المشتركة، وهي ملك لجميع الملاك معاً.

وفي القانون نفسه حكمان آخران يخصّان هذا الجدار. الجدار الذي يفصل وحدتك عن الوحدة المجاورة مشترك بين المالكين ويُعدّ من الأجزاء المشتركة، حتى إن لم يحمل أي حمل. كما أن وحدتك لا تشمل تمديدات الخدمات الموجودة داخلها التي تخدم الأجزاء المشتركة أو وحدة أخرى. فعمود الصرف أو عمود الخدمات الرأسي أو مجرى الهواء الذي يمر عبر جدارك القاطع نزولاً إلى الطوابق السفلى ليس لك أن تنقله.

لذلك يقع جدار البرج في واحدة من ثلاث فئات: جدار قاطع يحق لك تغييره بعد الموافقة؛ وجدار إنشائي أو فاصل بين الوحدات يعود إلى المبنى؛ وجدار قاطع تمر داخله خدمات المبنى، ولا يُفتح إلا بعد أن يتفق المبنى على مصير هذه الخدمات. المستأجر خارج هذه الفئات كلها، فالقرار للمالك، ويشرح دليل ما يحق للمستأجر تغييره هذا المسار.

ما يمكنك فحصه من جهتك من الجدار

لا يثبت أي من هذه الفحوص أن إزالة الجدار آمنة. كل واحد منها يلمّح إلى طبيعة الجدار المرجّحة، وإلى السؤال الذي تطرحه على المهندس. لا تثقب الجدار أو السقف ولا تحفر فيهما مجاري ولا تقطعهما بحثاً عن المزيد: ففي كثير من الأبراج تحتوي البلاطة العلوية على كابلات فولاذية مشدودة، يشرحها القسم التالي.

• السماكة. قِس عند إطار باب أو عند طرف مكشوف من الجدار. الجدار الرقيق يكون في الغالب قاطعاً، والجدار الأسمك بوضوح يكون في الغالب خرسانياً أو فاصلاً مقاوماً للحريق. والسماكة وحدها لا تحسم شيئاً، إذ قد يبلغ جدار البلوك المقاوم للحريق سماكة الخرسانة.
• الصوت والملمس. انقر بمفصل إصبعك على ارتفاعات مختلفة. ألواح الجبس المثبّتة على قوائم معدنية تعطي صوتاً أجوف وتنثني قليلاً. جدار البلوك يعطي صوتاً مصمتاً مع مواضع مكتومة أحياناً فوق تجاويف البلوك. والخرسانة المصبوبة تعطي الصوت نفسه في كل مكان. المادة مجرد مؤشر، ولا تخبرك إن كان الجدار يحمل حملاً.
• ما يرتكز فوقه. تتبّع خط التقاء الجدار بالسقف. وجود كمرة أو جزء ساقط منها يمتد تماماً على طول أعلى الجدار، أو عمود عند أحد طرفيه، يدل على أن الهيكل الإنشائي قريب. والسقف المستوي الذي يمر فوق الجدار دون أي انخفاض يتوافق مع جدار قاطع، مع أن السقف المستعار قد يخفي ما فوقه.
• هل يتكرر في الطوابق. في البرج، قارن مخططات المطوّر للطوابق التي فوقك وتحتك. الجدار الموجود في الموضع نفسه في كل طابق، خصوصاً قرب المصاعد أو الدرج، قد يكون جزءاً من النواة الخرسانية أو جدار قص، وهي العناصر التي تثبّت المبنى في وجه الرياح.
• ما بداخله. فتحة صيانة، أو جزء مغلّف بصندوق، أو صوت جريان الماء حين يفتح جارك صنبوراً، كلها تشير إلى خدمات داخل الجدار أو بجانبه.
• موقعه. الجدار القائم على الخط بين شقتك والشقة المجاورة، أو بين شقتك والممر، جدار فاصل بين الوحدات، فهو يعود إلى المبنى أياً كانت مادته.

دوّن ما وجدته مع صور فوتوغرافية. هذه الملاحظات هي ما تسلّمه للمهندس في زيارته الأولى.

لماذا تجعل أرضيات الأبراج حتى نقاط التثبيت سؤالاً للمهندس

تُشيَّد كثير من الأبراج السكنية في دبي بهيكل من الخرسانة المسلحة وبلاطات أرضيات رقيقة مسطحة، وتتحمّل جدران النواة المحيطة بالمصاعد والدرج قوى الرياح. ويصف مهندسو Bayz101، وهو برج سكني في Business Bay، طوابقه النموذجية بأنها بلاطات مسطحة لاحقة الشد: بلاطات تُبقيها كابلات فولاذية مشدودة في حالة انضغاط، وهذا ما يسمح بأن تبقى رقيقة.

يترتب على ذلك أمران عند إزالة جدار. فالجدار القاطع الذي تريد التخلص منه قد يكون الجدار الوحيد الذي لا يرتكز عليه شيء، لأن البلاطة تمتد من عمود إلى عمود. لكن البلاطة نفسها تضم كابلات تحت شد عالٍ، والمثقاب أو المنشار الذي يصيب أحدها قد يتلف الأرضية ويحرّر ذلك الشد بعنف. لذلك يحدد المقاولون مواقع الكابلات برادار اختراق الأرض قبل أي حفر أسطواني أو قطع، ويصدر معهد الشد اللاحق (Post-Tensioning Institute) دليلاً مستقلاً (DC80.2) حول التحليل المطلوب قبل إحداث أي فتحة في بلاطة من هذا النوع.

إذن للبلاطة أهميتها حتى حين يكون الجدار قاطعاً عادياً من البلوك. فمسامير تثبيت صندوق جبسي جديد في السقف، والمجرى المحفور لنقل المقابس، ومراسي الإطار الفولاذي كلها تدخل فيها، والمهندس هو من يحدد مواضعها المسموحة.

الفلل: قطعة الأرض لك، وسؤال الهيكل لم يُحسم بعد

لا توجد في الفيلا المستقلة أعمدة خدمات مشتركة ولا جدران فاصلة بين وحدات، غير أن لمطوّر المجمع رأياً في الأمر، ويبقى الهيكل سؤالاً يجيب عنه المهندس.

تتفاوت الفلل أكثر من الأبراج. كثير منها مبني بهيكل خرساني من أعمدة وكمرات تملأ ما بينها جدران البلوك، وقد لا يحمل جدار البلوك الداخلي فيها سوى وزنه. وفي فلل أخرى ترتكز بلاطة الطابق الأول أو الدرج أو كمرة السطح على الجدار مباشرة، ومن داخل الغرفة يبدو الجداران متشابهين. أسرع طريقة للتمييز هي المخططات الإنشائية الأصلية، الموجودة لدى المطوّر أو الاستشاري الذي صمّم الفيلا، فاطلبها قبل حجز أي معاينة.

من يوافق على الإزالة، بترتيب انتقال الملف

هذا هو التسلسل المعتاد. تختلف متطلبات كل جهة باختلاف المبنى والمطوّر، فتعامل مع القوائم التالية على أنها الحد الأدنى.

1. مهندس استشاري يعاين الجدار والمخططات

ابدأ بمهندس استشاري، قبل أي مقاول. يحصل المهندس على المخططات الإنشائية من إدارة المبنى أو المطوّر، ويعاين الجدار، ويحدد الفئة التي ينتمي إليها من الفئات الثلاث. وفي أي عمل إنشائي، يصمم المكتب نفسه التعديل ويقدّم طلب الترخيص. وبموجب الأمر المحلي رقم 3 لسنة 1999، وهو قانون أعمال البناء في دبي، يجب أن يكون المهندس مرخصاً كاستشاري في الإمارة، ويتحمل المهندس والمقاول معاً المسؤولية عن سلامة العمل.

حين يصبح التصميم جاهزاً لدى المهندس، احجز مقاول بناء مرخصاً يعمل وفق مخططات الاستشاري ومسجّلاً لدى الجهة التي يتبع لها مبناك.

2. المبنى، أو مطوّر المجمع، يصدر شهادة عدم الممانعة

في البرج، يُقدَّم الطلب إلى شركة إدارة المبنى، وهي الجهة التي تدير الأجزاء المشتركة بموجب القانون نفسه. توقّع أن تطلب مخططات المهندس، والرخصة التجارية للمقاول وتأمينه، ونطاق الأعمال، وتأميناً نقدياً يغطي أي ضرر يلحق بالمصاعد والممرات. وهنا يُحسم أمر الخدمات الموجودة في الجدار: فالإدارة تقرر إن كان يجوز تحويل مسار عمود صرف أو مجرى هواء، ومن يتولى ذلك. ويشرح دليل ترتيب الموافقات لشقة تملكها هذه الخطوة بالتفصيل.

أما في الفيلا، فتصدر شهادة عدم الممانعة (NOC) عن المطوّر الرئيسي (Emaar تتلقى الطلب عبر بوابة المجمع الخاصة بالمالك ضمن قسم تعديلات المنازل، وNakheel تصدر مخططات مختومة مع شهادة عدم ممانعة لها تاريخ انتهاء). وإذا كانت الفيلا ضمن مجمع ذي ملكية مشتركة، يشترط القانون نفسه أن يوافق المطوّر ودائرة الأراضي والأملاك والجهة المختصة على أي تغيير جوهري في هيكل الوحدة قبل بدء العمل.

3. ترخيص الجهة المختصة، حيث تكون الولاية للبلدية

ستخبرك إدارة المبنى بالجهة التي يتبع لها مبناك. تغطي بلدية دبي معظم المدينة. وقواعدها للأعمال الإنشائية في المباني القائمة، أي القرار الإداري رقم 109 لسنة 2022، تدرج «تعديل عناصر الهيكل الإنشائي الرئيسي للمبنى، بما في ذلك التدعيم أو الإسناد أو إضافة عناصر إنشائية أخرى» ضمن الأعمال التي تحتاج إلى ترخيص عبر نظام تراخيص البناء في دبي. يقدّم الطلب مهندس استشاري أو مقاول مؤهَّل مسبقاً لدى البلدية. ويتضمن الطلب مخططات للاعتماد، واختبارات مخبرية للخرسانة القائمة وحديد التسليح، وحسابات المهندس وطريقة التنفيذ. ثم يجب أن ينفّذ العمل مقاول مؤهَّل مسبقاً.

هذه القائمة هي سبب البدء بالمهندس: فالمقاول لا يستطيع تقديم طلب هذا الترخيص بناءً على وصف للجدار.

4. الترخيص في المناطق الحرة والمناطق التي يديرها المطوّرون

تغطي Trakhees كثيراً من مجمعات Nakheel والمناطق الحرة الخاضعة لتنظيمها. وهي تصدر ترخيص تعديل بعد أن يختم مهندسوها المخططات، ثم شهادة إنجاز التعديل بعد التفتيش.

وتغطي سلطة دبي للتطوير مناطقها الخاصة. ترخيص تعديل المبنى لديها يسري على المباني المكتملة، ويطلبه المقاول، ويحتاج إلى خطاب تعيين يوقّعه المالك والاستشاري والمقاول.

الجدار القاطع الذي أكد المهندس أنه غير إنشائي يحتاج إلى ملف أصغر، غالباً شهادة عدم ممانعة من المبنى إضافة إلى موافقة أخف من الجهة المختصة. ومع ذلك فهو يغيّر المخطط المعتمد، فلا تفترض أنه لا يحتاج إلى شيء. اطلب من الاستشاري أن يؤكد كتابياً الترخيص الذي ينطبق على جدارك في مبناك.

5. ما يحدث عند تخطي خطوة

يتيح الأمر المحلي رقم 3 لسنة 1999 للبلدية أن تأمر بإزالة الأعمال المخالفة. وإذا لم يُزلها المالك في المهلة المحددة، يجوز للبلدية أن تتولى الإزالة بنفسها وتحمّله التكلفة مضافاً إليها رسم إداري بنسبة 20%. ويحدد الأمر أيضاً غرامات تتضاعف عند التكرار، ويجيز للجهة المختصة قطع الخدمات ورفض إصدار تراخيص جديدة. وبموجب القانون رقم 6 لسنة 2019، على الشاغل الذي يعدّل مبنى ذا ملكية مشتركة دون موافقة أن يصلح الضرر على نفقته، ويجوز لـ RERA أو للمطوّر الرئيسي ترتيب الإصلاح وإرسال الفاتورة إليه.

والترخيص الناقص يبقى ملازماً للمنزل. فعند إعادة البيع، قد يرصد خبير المعاينة لدى المشتري أو مثمّن البنك أن المخطط الفعلي يختلف عن المخططات المعتمدة.

ما يتضمنه العمل الإنشائي بعد الموافقة

بيان طريقة التنفيذ الذي يعدّه المهندس يحدد الترتيب. وعادة تسير الفتحة الإنشائية على هذا النحو:

1. المسح والكشف بالأجهزة. تُمسح البلاطتان العلوية والسفلية بحثاً عن كابلات الشد وحديد التسليح، ويُفحص الجدار بحثاً عن الخدمات، قبل وضع أي علامات للقطع.
2. الدعم المؤقت. تُركَّب دعامات فولاذية قابلة للضبط على جانبي الجدار لتسند البلاطة أو الكمرة العلوية أثناء إزالة الجدار الذي كان يدعمها. وتبقى في مكانها حتى يُركَّب الدعم الجديد، وفي حالة الخرسانة حتى تكتسب مقاومتها.
3. القطع على مراحل. تُقطع الخرسانة بمناشير ماسية تحدّ من الاهتزاز. أما جدار البلوك فيُفكّ يدوياً من الأعلى إلى الأسفل.
4. الدعم الجديد. كمرة فولاذية أو خرسانية تمتد فوق الفتحة وترتكز على نقاط ارتكاز حدد المهندس أبعادها: وسائد ارتكاز، أو قوائم، أو الأعمدة القائمة. وإذا كانت الكمرة فولاذية، تحدد المخططات طريقة حمايتها من الحريق، بالتغليف بألواح أو بطلاء خاص، لأن الكمرة الفولاذية المكشوفة تفقد مقاومتها بسرعة في الحريق.
5. التفتيش والإنجاز. يعاين الاستشاري العمل قبل إزالة الدعامات، وتُغلق شهادة الإنجاز الصادرة عن الجهة المختصة ملف الترخيص.

بعد ذلك تأتي التشطيبات: ترميم الأرضية والسقف حيث كان الجدار، ونقل المقابس والمفاتيح، وتلييس الكمرة الجديدة لتندمج في الغرفة. هذا الجزء من أعمال تجديد المنازل المعتادة، والمطبخ المفتوح على المعيشة سبب شائع للمشروع كله.

ويكمل دليل ترتيب أعمال تجديد المطبخ من هذه النقطة.

أربعة أحكام، وما يترتب عليك في كل منها

حكم المهندس يقودك إلى واحدة من أربع خطط.

• جدار قاطع غير إنشائي لا شيء بداخله. يمكن عادة إزالته بالكامل، بشهادة عدم ممانعة من المبنى وأي ترخيص تطبّقه الجهة المختصة لديك على تغييرات المخطط.
• جدار قاطع يخفي خدمات. لا يُزال الجدار إلا إذا وافق المبنى على تحويل ما يمر عبره أو تغليفه بصندوق. والحل الوسط المعتاد هو الإبقاء على عمود خدمات مغلّف بصندوق.
• جدار إنشائي يمكن فتحه. الفتحة الواسعة مع كمرة جديدة تمر بمسار الترخيص الكامل الموصوف أعلاه. أما الفتحة الأضيق، أو فتحة التمرير فوق سطح المطبخ، فتُبقي جزءاً أكبر من الجدار وتحتاج غالباً إلى كمرة أصغر.
• جدار نواة أو جدار قص أو جدار فاصل بين الوحدات. هذه جزء من هيكل المبنى أو يملكها مالكان معاً، وعلى المالك الواحد أن يتوقع بقاءها في مكانها.

إضافة غرفة جديدة أو طابق ثانٍ توسعة، ولها تسلسل موافقات خاص بها.

عواقب إزالة الجدران تتراكم في الأوراق. إن أزلت جداراً إنشائياً دون ترخيص، فالفاتورة تصل لاحقاً، عند معاينة العقار لإعادة بيعه أو مع أمر بإعادة الحال إلى ما كان عليه، بعد أن تكون الغرفة قد شُطّبت ويجب فتح العمل من جديد. يصلك Everlook بمقاولين إنشائيين مرخصين في الإمارات يعملون وفق مخططات الاستشاري، باعتمادات موثّقة، وعروض أسعار شفافة، ومراجعات من عملاء حقيقيين في دبي.

اعثر على محترفك التالي على Everlook

قارن المقاولين المرخصين في منطقتك في أقل من دقيقة. النشر مجاني، ولا حاجة إلى التسجيل للتصفح.